Cuando una persona planifica de qué manera transmitirá sus bienes a su fallecimiento, aparecen dos opciones. La primera de ellas es realizar una donación en vida del inmueble, y la segunda es por sucesión una vez acaecida la muerte del propietario.
Cada una de estas opciones tiene ventajas y desventajas y surte distintos efectos para quienes reciben el bien.
En primer lugar, es importante definir qué es la herencia. Es el conjunto de bienes, derechos y obligaciones que se transmiten desde su dueño a otras personas consideradas legítimos herederos, o aquellos designados en el testamento. Dicha transmisión opera al fallecer el causante o dueño de los bienes.
Los herederos tienen dos opciones: aceptar la herencia, lo cual implica asumir los derechos y obligaciones asociados a la misma, o rechazarla por considerarla no beneficiosa.
Debe tenerse en cuenta que hay impuestos a las sucesiones, lo cual implica tributar al Estado una parte de los beneficios obtenidos a través de la herencia.
La donación, por su parte, es un acto jurídico mediante el cual una persona, denominada donante, decide disponer uno o varios bienes a favor de otra persona, el donatario, en forma gratuita.
Se trata de un acto jurídico que es celebrado en vida de ambas partes, y el donatario debe aceptar la donación para que el bien pase a formar parte del patrimonio del mismo.
Cuando se trata de bienes inmuebles, la donación deberá hacerse mediante escritura pública. Es por ello que si una persona está decidida a realizar una donación, deberá recurrir a un escribano, quien lo asesorará y redactará el documento de donación.
Los honorarios profesionales estipulados por el Colegio de Escribanos para la instrumentación del documento de donación es el 2% de la valuación del inmueble donado.
Cabe mencionar que con la sanción del nuevo Código Civil y Comercial de nuestro país las donaciones de inmuebles ya no son jurídicamente observables.
Es que, antes de la entrada en vigencia de dicha norma, los títulos de donación quedaban observables por 10 años desde la donación o cinco años desde la muerte del donante; por lo que nadie quería comprarlos y eso frenaba las operaciones inmobiliarias.
Asimismo, vale destacar las ventajas y desventajas de la donación en vida de un inmueble.
Ventajas:
. Si se adelanta la herencia, a través de una donación en vida, no habrá que hacer un juicio de sucesión. De esta manera se ahorran los costos de abogados y de tasa de justicia y el tiempo que demora una sucesión.
. El donante no paga impuestos.
. El donatario no paga impuestos nacionales.
. El donante se puede reservar el usufructo vitalicio de los bienes, típico caso de inmuebles o acciones. De esta forma se garantiza recibir los frutos del bien (vivir en el inmueble, percibir el alquiler el inmueble, los dividendos de las acciones, etc).
. El donante puede donar para que los bienes queden en cabeza de los herederos y que estos últimos paguen impuestos pero en menor medida que lo que pagaba el donante, por la aplicación de escalas progresivas de los impuestos a las ganancias y bienes personales.
Desventajas:
. El donatario puede tener que pagar el impuesto a la transmisión gratuita de bienes si tiene domicilio en la Provincia de Buenos Aires. Si tiene domicilio en otras jurisdicciones sólo podría tener que pagar el impuesto si los bienes que se donan están situados en la Provincia de Buenos Aires
. Si la donación es sin reserva de usufructo, el donatario tiene los beneficios por lo cual se deberá pagar ganancias, bienes personales, IVA e ingresos brutos, cuando corresponda
. Si deja que en el inmueble vivan los donantes, al no haber reserva de usufructo, deberá declarar un alquiler presunto y pagar ganancias, por lo cual puede resultar muy inconveniente en ese caso.
. El donatario tendrá un inmueble a su nombre que puede generar que no pueda solicitar un crédito hipotecario subsidiado, como pueden ser los de acceso a la primera vivienda.
. Al tener más de un inmueble, también puede incluir en el impuesto de sellos que deba pagar al transferir un inmueble.
. El donatario, si es monotributista, podría quedar excluido de poder serlo en función de los bienes que les sean donados. Esto porque el monotributo tiene ciertas restricciones en cuanto a montos de ingresos, cantidad de actividades, etc.