Tanto la actividad de la construcción como el mercado inmobiliario han tenido un balance sumamente negativo durante el 2019. El año, según afirman desde el sector, finalizó con una retracción de la inversión y una fuerte caída de las ventas.
Sin embargo, se espera un repunte en ambas áreas, lo cual estará relacionado con algunos factores que se explicarán a continuación.
El primer punto se relaciona con los precios y la acumulación de la oferta. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires la venta de propiedades lleva unos 17 meses en caída. Estos datos fueron provistos por el Colegio de Escribanos de dicha ciudad, y referentes del sector inmobiliario sostienen que la baja comenzó a producirse en mayor de 2018, luego de la devaluación del peso.
Sostienen que durante el año 2018 los precios se mantuvieron relativamente, pero durante el año pasado se produjo una brecha entre el valor publicado inicialmente y el precio final de venta, donde los propietarios accedieron a una baja en el precio de venta para que la operación se concretara. Al respecto, Juan Manuel Carretero, gerente de clasificados de Mercado Libre inmuebles expresa: “Tuvimos tres períodos bien marcados en precios. Un crecimiento en 2017, en plena época de los créditos hipotecarios tipo UVA, una estabilidad en 2018 y en el primer trimestre de 2019 los precios comenzaron a caer como producto de una baja rotación. Con un incremento en la oferta de propiedades”.
Asimismo, desde la plataforma afirman que hoy en día son más las propiedades que se encuentran a la venta que las que están en alquiler. Y como contrapartida, hay una mayor demanda de alquileres que de compra de propiedades.
El segundo de los puntos tiene relación con la rentabilidad de los alquileres. Durante el año 2019 hubo una abrupta caída en la rentabilidad de los alquileres. Al respecto, Carretero, de Mercado Libre Inmuebles expresó que “hubo una variación muy abrupta. Cuando empezamos a medir la relación entre el valor del alquiler y el de la propiedad, en 2017, estaba en 5%. En tres años se redujo a la mitad. La cantidad de tiempo para recuperar la inversión pasó de 20 años a 40 años. Pero los promedios son engañosos. En un barrio como Barracas puede llevar 50 años recuperar la inversión”.
Existe expectativa en el sector que la posible aprobación y reglamentación de la Ley de Alquileres traiga alivio y repunte para el año en curso. Los plazos de locación se extenderían a 3 años y los valores de los alquileres se actualizarían por un índice que combinaría la evolución de la inflación y los salarios.
El tercer ítem es el de la obra pública y vivienda. Luego del primer discurso del Presidente Alberto Fernández, donde destacó la creación de un Ministerio de Vivienda y Hábitat, y la necesidad de reactivar la construcción y emprender programas para que los argentinos puedan acceder a la vivienda, hubo mucha esperanza en el sector.
Al respecto, Julio Crivelli, titular de la Cámara Argentina de la Construcción, expresó: “Estamos con una enorme cantidad de obras públicas paradas. Fundamentalmente por la crisis que se desencadenó en 2018 el Estado dejó de pagar y de hacer el ajuste por inflación de las obras, por lo tanto es imposible seguir. Mientras que el escenario de la obra privada es diferente. Cuando los inversores deciden ir adelante ya tienen el dinero necesario para hacerlo porque desde la crisis de 2018 casi no hay proyectos. En el escenario actual, no hay demanda, nadie compra y los inversores mantienen lo que tenían”, añadió.
En cuarto lugar, se puede mencionar el fenómeno del ahorro, que debido a las restricciones cambiarias ha pasado del dólar a la inversión en ladrillos. Si bien, afirman que el traslado no se ha producido de manera contundente, esperan que el panorama mejore a medida que el nuevo gobierno consolide la estabilidad y mejora económica.
El último punto se relaciona con los créditos contraídos por los deudores hipotecarios UVA. Al respecto, el Ministerio de Vivienda y Hábitat se encuentra analizando uno por uno los casos de los deudores para ofrecer una vía de solución al dramático presente de los deudores, que hoy por hoy poseen sus cuotas congeladas.
